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图片来源:周书羽 从「威尼斯银行」....

专访内政部次长花敬群谈两大房市政策

发表时间:2018-01-08 点阅:869
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社会住宅、都更修法 实现人民居住正义与安全

从社会住宅到都更等政策,均由内政部一肩挑起,在世大运圆满落幕之后,林口社会住宅计画正式启动,住宅法修正案和都市危险及老旧建筑物加速重建条例也三读通过,后续进展令人期待。

采访、撰文:刘书甯

加速都市更新、建构居住安全,已是刻不容缓之国家议题。为解决都市更新难题,政府不断推出重要政策与措施,这些政策的执行与成果展现,内政部政务次长花敬群可说是个中最为重要的灵魂人物,此次他特别接受《台湾银行家》杂志专访,畅谈社会住宅政策执行的最新发展,以及都更修法当中最为重要的理念精神及脉络。

 

林口社会住宅融入青创基地规划

对于最具指标性的林口社会住宅计画,花敬群指出,林口社会住宅预估可住10,000多人,共盖34栋大楼,预计2018年下半年起陆续交屋,2018年底将全部交屋。此外,相关交通设施也会改善,目前已运用「直达车」的概念,会从林口社会住宅安排直接衔接台北市中心的接驳车,全国的国民都可以来住,但基于「睦邻」的考量,至少会保留百户的社会住宅给林口的居民。社会住宅除了居住之外,也进一步衍伸到对于工作便利性的考量,因此将让社会住宅的居民,有机会能「工作与生活都在同一栋楼」,这就是林口社会住宅里,对于「青创基地」的规划。

 

花敬群进一步勾勒此一概念,这样的安排将让林口社会住宅的居民,不仅有机会创业,而且还能缩短生活与工作的空间。「未来不用靠坐车,从居家生活到工作,只要靠一座电梯就可以完成!」他也进一步说明具体计画指出,未来林口社会住宅,至少会保留3栋大楼作为青创基地,其中将可提供500多处的办公室空间。

 

被问到兴建林口社会住宅的感想,花敬群形容:「这可说是内政部10年来所作的最大试验!」内政部的住宅基金斥资170多亿元投入林口社会住宅的兴建之后,迄今住宅基金剩不到100亿元,不过他也表示,内政部住宅基金至少还有等值89亿元的土地资产。

 

兴建社会住宅融资广获银行支持

而未来内政部住宅基金的开销,合计租金补贴,加上购屋利息补贴这类支出,每年大约要花40亿元左右。根据内政部估算,补助地方政府兴建社会住宅,12万户要花3,000亿元,现在内政部成立「融资平台」,银行已来报价,县市政府也拟采取100%的融资,由社会住宅的租金收入来还银行借款;其中双北市租金高,社会住宅兴建完也还完银行借款后,甚至还能赚钱。

 

整体来看,若以20年来看社会住宅的兴建计画,估计前8年只要花100亿元,至于之后对于兴建期的全额补贴,及营运期的差额补贴,则共编列500亿元,即可完成原来短期内要花3,000亿元才能做到的事。

 

对于兴建社会住宅的融资计画,花敬群深具信心指出,目前已知,2018年地方政府共申请了400多亿元,已被银行以大约仅1%左右的利率抢光,其中,需求最大的台北市,就超过了240亿元,和2017年融资需求不到100亿元的情况,可说大相迳庭,银行的踊跃捧场,也让不少地方政府更有信心,兴建社会住宅不见得要编公务预算,靠银行融资就能顺利进行。

 

而社会住宅的申请也非常踊跃,例如,双北市的社会住宅中签率仅7%或8%,换算下来申请人是实际所能容纳人数的十几倍,例如,位于新北市中和秀峰的社会住宅,总共有800多户,中签率仅2成多,社会住宅之所以抢手,和租金比起一般住宅便宜很多有关,像是秀峰的租金,一坪包含管理费大约560∼700元,而且是室内的实坪,一个全新的住宅,室内实坪20坪,租金仅1个月1万5,000元,这对于国人而言,实具有极大的诱因;因此,社会住宅会设定居住年限,倘若是一般户,住3年之后可再延长3年,最长可居住6年;若是弱势族群,住6年之后最多可再延长6年,因此最长能住12年。

 

都更条例大修法以破解都更困境

都更则是另一个重要课题,在花敬群看来,此次推动《都市更新条例》的修法,对于都更的推动进程上可说是一大突破。他认为,都更的整合,必须要靠全国总动员,而不是光靠政府之力。「从这样的精神出发,我们此次对于《都市更新条例》,可说全面大翻修,几乎可用「重写」来形容,例如,除了条文总数从67条扩张到84条之外,即使是原有的67条条文,也有多达47条的条文被更动。」换言之,等于超过四分之三的条文,都被改写,用全面改写来形容此次的修法工程,一点都不为过。

 

花敬群也点出,此次修正《都市更新条例》时,还有一个很重要的精神,就是「都更是公共事务,不再只是人民私人财展的交易开发行为而已!」因此,对于都更的困境,政府必要时应该行使公权力解决,他进而分析,从这个角度出发,《都市更新条例》的修正有几个重要的脉络。

 

首先,都更一定要和「都市计画」充分连结,以免沦为「建商的圈地」。换言之,都更案的推动,必须依照都市计画,来进行通盘检讨,且所划定的更新地区,也必须提出都更计画。但花敬群也厘清,在更新地区之外的地区,不代表没有都更的空间,在《都市更新条例》里,仍容许例外的情形,让一些零星的小基地,也有推动都更的机会,但这类型的更新单元划定基准,必须经过都市计画委员会审议通过才行。

 

花敬群分析,事实上,过去包括建商圈地等问题,多是源于「自划更新单元」,透过这样的修法机制,应可避免这类情况发生。再者是都更审议委员会角色的重新定位。花敬群厘清这种功能转变的差异指出,过去都更审议委员会所扮演的角色,最重要在于审核「容积奖励」给予的多寡,但未来都更审议委员会将转变功能,把重心转向放在都更争议的处理、调和,至于容积奖励,则是直接明订、照表操课。

 

透过奖励在法规上明确化,一方面审议委员会不再有自由心证的裁量空间,另一方面也得以将功能转型,把重心放在协调解决都更的纠纷,以排除更多个案的障碍。在花敬群看来,这可谓「一举两得」,一来也可改善过去地主因为容积奖励一直处于未定数,导致无法确认「饼有多大」的问题,致使对于都更一直存有疑虑,同时也可避免过去都更实施者经常为了容积奖励问题而吵个没完,互不信任的问题。

 

由于奖励明定在法条上,因此花敬群特别指出,在修法时,内政部也同步采取配套措施,亦即要求实施者应提出风险控管方案,以免依照法条给了建商容积奖励,最后却「盖不出原来答应的品质」。

 

此外,审议过程的大缩减,也是此次修法的重点,特别是倘若住户100%同意,该都更案可以缩短公开展览时间,如果是没有争议的都更案,也可以不用举行听证会,可望有效缩短审议时间6个月到1年。

 

另一个在此次《都市更新条例》修正案上的重要突破,就是「钉子户」问题的解决。花敬群直言,先前的钉子户问题,有不少是来自于不当圈地,如今,事先以「都市计画」作为都更前提的要求,以减少不当圈地的问题之后若还有争议,必要时就会动用到「强制听证」。

 

此外,针对拆迁争议的协调机制,实施者将可请求政府代拆外,地方政府也会成立协商平台,就拆迁时间、方式及有关拆迁事项等进行协调,倘若是时间缓冲问题,例如必须符合原住户搬家,找房子暂租等需求,适度协调延后代拆时间。

 

花敬群进而强调,不论如何,地方政府的决定,必须在一定时限之内完成,对于「钉子户」及代拆问题,地方政府必须在6个月内作出决定。「让合理个案的房子被拆除,是可以看得到的尽头!」让所有参与都更案的实施者或地主,都能知道什么时候一定能处理完之外,也让所谓的「钉子户」明白,即使存心耍赖,也并非长久之计。但如果是实施者不对的个案,当然不会准许拆除。

 

盼金融机构更积极协助推动都更

花敬群相信,《都市更新条例》修法通过之后,几件个案以修法后的条例处理之后,就能建立出新的都更推展新模式。希望能透过这次的修法工程,让善良的人得到帮助,并且透过都市计画的衔接,听证、审议、协商拆除等都更推动流程上的4大环节,这种「三加一」的程序,来让都更争议都能得到妥适的解决,特别是容积率相较于过去,未来将是check list,而且值会高于现在,从过去的25%提高至35%,最高上限50%,合理放宽的程度比过去多;此外,租税优惠也放宽,房屋税的减免从2年延长到12年。至于对弱势族群,未来也会透过社会住宅或其他社会福利方式来给予保障。

 

花敬群亦建议,在都更推动的过程,金融机构应可扮演更为积极的角色,和AMC或建经公司一起建构推动都更的系统。过去都更过度仰赖建商,花敬群对此指出,未来银行可依照新的《都市更新条例》,提供包括低利贷款、协助整合等全方位服务。「不见得扮演投资者,但可以作为专业服务的提供者,以及代理实施者。」例如,公股行库现有许多自有行舍,就可先由此开始担任代理实施者,另外再充分和AMC与建经公司搭配,与都更衔接得更为密切。

 

例如,除了8大行库共同成立「都更服务公司」之外,内政部也订出2018年的努力目标,希望2018年一年内至少有500件危老重建案的申请,或是1万户的住户获得改建。花敬群语重心长的指出,过去一年获得都更的户数仅2,000户,「我们希望2018年一口气把目标拉高至1万户,速度必须是过去的5倍,才能『拨乱反正』,逐渐抑止全国房屋老化的恶化速度。」在为社会住宅、都更修法完成基础环境的建设之后,花敬群领衔都更及社会住宅两大重要政策继续往前推展,未来的表现也更引人拭目以待。

 

〈文章来源出处:台湾银行家 [第97期]〉